بافت باغی چیست و آیا قابل ساخت است؟

بافت باغی چیست و آیا قابل ساخت است؟

بافت باغی یکی از مهم‌ترین اصطلاحات در خرید و فروش زمین در جابان و ساخت و ساز ویلای اختصاصی می‌باشد. این نوع بافت، همان کاربری باغی است که به زمین‌ها داده می‌شود؛ تقریباً تمامی زمین‌های باغی در جابان که در داخل بافت یا خارج از بافت باشند، به نوعی به بافت باغی ارتباط دارند. باغات در جابان بسیار متنوع و زیاد هستند و در هر شهری، صدها زمین باغی را می توانید پیدا کنید که قابلیت ساخت و ساز و توسعه دارند. این یک فرصت است برای کسانی که به دنبال ساخت و ساز ویلای زیبا و شیک در محوطه باغ می باشند.

 

بافت باغی چیست و آیا قابل ساخت است؟

اما تعدادی سوال در این جا مطرح است که چالش هایی را نمایان می سازد؛ آیا می توانیم بدون هیچ مشکل قانونی یا اجرایی، در بافت باغی، ویلای اختصاصی بسازیم؟ آیا مراحلی وجود دارد که ما را از این کار منع می کنید؟ آیا اگر ما یک باغ در شما بخریم، نمی توانیم ویلا در زمین باغی بسازیم؟ پس از ساخت ویلا در زمین باغی، آیا جریمه می شویم؟ و …

مشاهده می کنید که خرید ویلا در دماوند، یک سرمایه گذاری برتر است اما بسیاری در این بازار پرتقاضا به دنبال ساخت و ساز ویلای دلخواهشان هستند. برخی از مشتریان خرید ملک در دماوند، فکر می کنند که چه قدر خوب میشد اگر می توانستند باغ مرکبات یا باغ وسیع میوه بخرند و در گوشه ای از باغ، ویلای شیک خود را بسازند!!….

این کار، شاید با انجام یک سری از کارها و پشت سر گذاشتن یک سری مراحل، ممکن باشد؛ اما بایدها و نبایدها و اصول خاص خودش را دارد… بیایید با همدیگر نگاهی به بافت در دماوند و اهمیت آن بیاندازیم…. به این ترتیب، تکلیفتان برای خرید زمین باغی در جابان یا ساخت و ساز ویلا روشن خواهد شد.

تعریف دقیق از بافت باغی در دماوند

بافت باغی، یکی از انواع کاربری های زمین های کشاورزی دماوند است. زمین کشاورزی در دماوند به دو دسته زمین های باغی و زمین های زراعی تقسیم بندی می شود؛ زمین باغی، همان بافت باغی است که به کاشت و پرورش انواع درختان میوه اختصاص داده شده است. زمین زراعی با زمین باغی بسیار متفاوت است. در زمین های زراعی، محصولات کشاورزی از جمله گندم، جو، برنج و … کاشته می شود، یعنی همان محصولاتی که قابل کاشت در باغات نیستند.

وقتی شما زمین با کاربری باغی را می خرید، امکان حصارکشی در اطراف محدوده باغ، انتخاب درختان میوه برای کاشت یا امکان کنترل انشعابات آب و برق و… برای باغ شما به صورت انحصاری یا اشتراکی وجود دارد. در باغات دماوند، اکثراً مرکبات، زیتون، گردو، بادام و میوه های محلی پرورش داده می شود. باغداری یکی از مهم ترین مشاغل مردم جابان است و سود خوبی هم دارد.

چرا خرید زمین باغی در جابان اهمیت دارد؟

شاید وقتی صحبت از سرمایه گذاری در دماوند به میان بیاید، گزینه هایی از جمله خرید ویلا در دماوند، خرید زمین، خرید آپارتمان در دماوند یا خرید پنت هاوس در دماوند به ذهنتان خطور کند؛ اما این تمام ماجرا نیست! شما به راحتی می توانید با سرمایه و بودجه کم نیز در دماوند سرمایه گذاری کنید. خرید زمین باغی، این پیشنهاد بی نظیر برای شما است.

و اما در این قسمت می خواهیم به این موضوع بپردازیم که چرا خرید زمین باغی اهمیت دارد و ما چطور می توانیم از این کاربری زمین، بهره برداری کنیم.

بسیاری از افراد، زمین های باغی یا باغات مرکبات را در دماوند می خرند تا برای آنها سودآوری داشته باشد. برخی دیگر نیز باغ میوه را می خرند و به این فکر می افتند تا یک ساختمان مسکونی در زمین باغی خود بسازند. آنها این کار را شروع می کنند اما بدون عبور از مراحل قانونی، دردسرهایی برایشان ایجاد می‌شود. در ادامه به شما خواهیم گفت که چطور می توانید این کارها را قانونی انجام دهید.

مهم ترین مزیت خرید زمین در بافت باغی، اختصاص دادن سرمایه در مسیر صحیح است. یعنی زمین شما در هر منطقه که باشد، ارزش آن روز به روز بیشتر و بیشتر خواهد شد. اگر باغی که می خرید در یک منطقه با پتانسیل رشد بالاتر باشد، این ارزش ملک، تصاعدی افزایش پیدا می کند.

متراژ زمین های باغی، بیشتر از ۱۰۰۰ متر است؛ این زمین ها جزو زمین های هکتاری در دماوند دسته بندی می شوند، پس ارزش زیادی دارند. زمین های باغی را در آینده می توانید پس از توسعه یافتن، به قیمت خوبی بفروشید. اکثر باغات دماوند، بافت باغی محسوب می شوند.

چطور می‌توانیم از بافت باغی، بهره‌برداری درست داشته باشیم؟

شما از دو روش معین می توانید از بافت باغی بهره برداری کنید. گزینه اول، همان روش متداول است که شامل خرید زمین باغی، یا خرید باغ آماده با کاربری باغی و کاشت درختان میوه یا پرورش درختان در باغ قدیمی است. می توانید از فروش میوه های باغ، سود خوبی به دست بیاورید.
روش دوم، یک روش زمان بر و هزینه بر است اما ارزشش را دارد. در این روش می توانید کاربری باغ را به کاربری مسکونی تغییر دهید. این را از طریق یک سری مراحل به راحتی انجام خواهید داد.

اگر در زمین هایی با کاربری مسکونی، شروع به ساخت و ساز ویلا کنید، کار شما قانونی است و می توانید به آسانی، پروانه ساخت یا مجوز ساخت و ساز و پروانه پایان ساخت را نیز دریافت کنید. این وضعیت در مورد بافت باغی، وجود ندارد.

پس چاره کار چیست؟….

برای تبدیل کاربری زمین باغی به کاربری مسکونی، ابتدا شما باید یک زمین باغی بخرید و پروژه ساخت و ساز خانه یا ویلای مسکونی را در قسمتی از زمین آغاز کنید. کار شما هنوز قانونی نیست. با رعایت اصول مهندسی، در مسیر تغییر کاربری قدم بر می دارید. برای این کار، وقتی ۶۰% تا ۷۰% از پروژه شما پیش رفت، به دهیاری یا مراجع مربوطه در شهر یا روستا مراجعه می کنید، و درخواست خود را برای تغییر کاربری زمین باغی و پرداخت جریمه های معین شده، ارائه می دهید.

برای اینکه بتوانید مجوزهای ساخت و ساز را بگیرید و کاربری زمین باغی شما تغییر کند، الزاماً باید جریمه بپردازید. درخواست شما از طریق سازمان ها و ادارات مربوطه در شهر تابعه، بررسی می شود و طبق کمسیون ماده ۹۹، مقدار جریمه بر اساس نوع ملک شما، متراژ زمین و نوع ساخت و ساز برایتان تعیین می شود.

بطور کلی، جریمه تغییر کاربری زمین باغی به کاربری مسکونی، در سال ۱۴۰۱ و یا ۱۴۰۲، از متری ۵۰۰ هزار تومان تا متری ۳ میلیون تومان می باشد. پس از پرداخت جریمه، شما می توانید برای انشعابات و یا گواهی های ساخت و پایان ساخت و …، اقدام کنید.

این صحبت ها به شما می گوید، اگر ملکی را در بافت باغی خریدید، نگران ساخت و ساز ویلا در آنجا نباشید. البته برای کسب اطلاعات بیشتر، پیشنهاد می کنیم قبل از خرید زمین باغی، حتماً با کارشناسان اول خونه مشورت کنید، که خدای ناکرده، متضرر نشوید. تیم حرفه ای اول خونه در شعبه های مختلف، آماده ارائه راهنمایی های لازم به شما عزیزان هستند.

برای هرگونه مشاوره جهت خرید و فروش در جابان دماوند با تیم کارشناسان املاک جابان در تماس باشید. اولین معامله انجام می شود، موفقیت زمانیست که ارتباط خریدار یا فروشنده با واسطه تکرار شود.

ابراهیمی: ۰۹۱۲۴۴۷۰۱۹۵