نکات خرید خانه قولنامهای و قوانین مربوط به آن
نکات خرید خانه قولنامهای و قوانین مربوط به آن
خرید خانه قولنامهای یا هر نوع از املاک قولنامهای مستلزم توجه به نکات خاصی است تا خریدار در این معاملات متحمل ضرر و زیان نشود. قولنامه در واقع یک سند یا یک نوشته عادی است که حاصل انعقاد قرارداد مورد معامله بین خریدار و فروشنده میباشد و طی این قرارداد طرفین معامله تعهداتی را در نظر میگیرند تا در مدت زمان مشخص شده به این تعهدات عمل کنند.
نکات خرید خانه قولنامهای و قوانین مربوط به آن
تمام املاکی که دارای سند رسمی نیستند و به صورت قانونی نمیتوان سند آنها را از فروشنده به خریدار انتقال دارد به صورت قولنامهای خرید و فروش میشوند. عوامل زیادی وجود دارند که موجب میشوند که صاحب ملک نتواند سند قطعی بگیرد.
گاهی ساخت غیر قانونی یا قرار گرفتن ملک در طرحهای شهرداری، خلافی در هنگام ساخت و ساز، موروثی بودن ملکی که به صورت قولنامهای واگذار شده و صاحب اصلی ملک فوت کرده است، عدم پرداخت عوارض و مالیات و بسیاری عوامل دیگر موجب میشوند صاحب ملک نتواند از شهرداری مجوزهای لازم را جهت دریافت سند قطعی بگیرد. در این صورت انعقاد قرارداد را برای فروش به صورت قولنامهای انجام خواهد داد.
ممکن است ملک مورد معامله به طور کلی سند نداشته باشد و دارای بچاق باشد بدین ترتیب به صورت قولنامهای معامله میشود.
اگر ملک از تفکیک یک زمین ایجاد شده باشد که زمین مادر است ممکن است هر کدام از قطعاتی که تفکیک شدهاند و برای فروش وجود دارند فاقد سند باشند.
اعتبار ملک قولنامهای
املاک قولنامهای دارای سند رسمی نیستند و سند آنها به صورت قولنامه ارائه میگردد. این اسناد از اعتبار قانونی برخوردار نیستند و مانند سند شش دانگ به صورت قانونی ثبت نشدهاند. این اسناد عادی به طور معمول در اداره ثبت اسناد تنظیم نمیشوند و با توافق طرفین معامله تنظیم میشوند به همین جهت احتمال کلاهبرداری و سوء استفاده در این نوع معاملات بیشتر از املاک سنددار مشاهده میگردد.
اگر قرار است ملکی به صورت قولنامهای معامله شود مراحل تنظیم قرارداد باید در یک دفتر اسناد رسمی معتبر صورت بگیرد و فردی سرشناس و مطمئن آن را تنظیم کند. این قرارداد باید به گونهای تنظیم شده باشد که محکمهپسند بوده و از نظر قانونی معتبر باشد. بنابراین خرید خانه قولنامهای با رعایت نکات ذکر شده با اطمینان بیشتری انجام خواهد شد.
۱۰ نکته مهم در خرید خانه قولنامهای که کارشناسان املاک جابان به توضیح مفصل آنها میپردازد
برای خرید خانه قولنامهای که فاقد سند قطعی است باید تحقیقات لازم صورت بگیرد تا اطمینان حاصل شود که این ملک به صورت غیر قانونی ساخته نشده و دارای مجوز ساخت است و مشکل قانونی ندارد. پس باید خریدار استعلام از شهرداری در خصوص قانونی بودن شرایط ملک را احراز کند.
معامله خانه قولنامهای باید به گونهای باشد که اسناد مربوطه در سه نسخه تهیه شوند. نسخههای تنظیم شده برای معامله در نزد خریدار و فروشنده و نزد مشاور املاک باقی خواهد ماند.
بهتر است از فردی که دارای اطلاعات کافی در زمینه معاملات ملکی قولنامهای است کمک بگیرید تا در انجام این نوع معاملات متضرر نشوید.
قبل از خرید ملک قولنامهای و مراجعه به مشاور املاک تحقیقات لازم مبنی بر این که مشاور املاک انتخابی برای انعقاد قرارداد مورد نظر دارای جواز از اتحادیه است یا خیر صورت بگیرد.
اگر قرار است ملک قولنامهای از فردی که دچار بیماری است خریداری شود باید استعلام از شهرداری محل مبنی بر این که صاحب ملک تحت سرپرستی محجورین نباشد گرفته شود.
اگر فروشنده ملکی را به صورت موروثی به دست آورده و قصد فروش دارد برای خرید ملک ضرورت دارد گواهی انحصار وراثت بررسی شود.
اگر خانه قولنامهای از شخصی به عنوان وکیل یا قیم صاحب ملک خریداری میشود باید قبل از انجام معامله توجه کرد که مدارک کافی در مورد احراز سمت فرد ارائه گردد. در واقع با انجام تحقیقات درست در این زمینه مطمئن خواهید شد که آیا فرد مورد نظر حق فروش و واگذاری ملک را دارد یا خیر.
بهتر است دقت کنید در هنگام خرید املاکی که سند آنها قولنامهای است پرداخت مبلغ خرید به صورت یکجا و نقدی نباشد. در این نوع معاملات پیشنهاد بر این است که پرداخت مبلغ به صورت چندین چک تضمینی صورت بگیرد و اگر به هر دلیل قرار است پول نقد پرداخت شود رسید معتبر از فروشنده دریافت گردد.
اگر ملک مورد نظر در رهن مستاجر باشد لازم است که این مورد در قولنامه ذکر شود و مدت اجاره نیز در قرارداد مشخص شده باشد.
توجه کنید که ملک مورد معامله در وثیقه یا رهن بانک نباشد و بهتر است برای اطمینان خاطر بیشتر از طریق کد رهگیری استعلام بگیرید از این بابت که فروشنده، ملک مورد نظر را تنها به شما فروخته و در این مورد کلاهبرداری وجود ندارد.
اشتباهاتی که در خرید املاک قولنامهای نباید مرتکب شوید!
اگر ملک دارای چند مالک بود امضای یک نفر کفایت نمیکند. توجه کنید که یک نفر باید دارای وکالت از طرف همه باشد یا همه مالکان باید زیر قرارداد را امضا کنند.
این قرارداد بدون شاهد و مهر بنگاه معتبر دارای اعتبار قانونی نیست. پس بهتر است دو شاهد زیر برگه قرارداد را امضا کنند تا مشکلات آتی پدیدار نشود.
قید نشدن تاریخ و محل دفترخانهای که معامله در آن مکان صورت گرفته از اشتباهات رایجی است که خریدار را با مشکلات عدیدهای مبنی بر عدم مالکیت و غیر قانونی بودن قرارداد مواجه میکند.
قولنامههای دستی اعتباری ندارند و بهتر است از قولنامههای چاپی که برای انجام معاملات املاک تنظیم شدهاند استفاده شود.
گاهی خرید املاک در منطقهای با قیمت پایینتر از سایر املاک آن منطقه امکانپذیر میشود. گاهی نیز املاک یک منطقه به صورت قولنامهای معامله میشوند. در اینگونه موارد باید توجه کنید که جزئیات معامله را به دقت مورد توجه قرار بدهید تا از بروز هر نوع کلاهبرداری و زیاد ممانعت کنید.
تفاوت مهم اسناد قولنامهای با اسناد شش دانگ
خرید ملک سنددار که سند آن به صورت شش دانگ یا قطعی تنظیم شده قطعا از اطمینان و اعتبار بالاتری برخوردار است. املاکی که به صورت قولنامهای معامله میشوند فاقد سند هستند و طی انعقاد قرارداد در دفترخانه یا مشاور املاک خرید و فروش خواهند شد. طبیعتا این نوع املاک قیمت پایینتری نسبت به خانههایی دارند که سند آنها قطعی است. ممکن است عدم وجود سند برای یک ملک به دلیل تخلف یا ساخت غیر مجاز و قرار گرفتن در طرحهای شهرداری باشد و تخریب شود. بنابراین لازم است قبل از انجام این نوع معاملات از صحت قانونی بودن ملک مورد نظر و شرایط حقوقی در این مورد اطلاع کافی کسب نمایید.
برای هرگونه مشاوره جهت خرید و فروش در جابان دماوند با تیم کارشناسان املاک جابان در تماس باشید. اولین معامله انجام می شود، موفقیت زمانیست که ارتباط خریدار یا فروشنده با واسطه تکرار شود.
ابراهیمی: ۰۹۱۲۴۴۷۰۱۹۵
