عرصه و اعیان در ملک و بررسی مفهوم و مسائل حقوقی آن
عرصه و اعیان در ملک و بررسی مفهوم و مسائل حقوقی آن
حتماً برای شما پیش آمده است که اصطلاح عرصه و اعیان در ملک که یک اصطلاح حقوقی است را شنیده باشید. گفتنی است که معنای اصطلاحات مختلف در هر علم را میبایست در خود آن علم جست و جو کرد. زیرا تنها از این طریق میتوان به معنا و مفهوم درست یک اصطلاح پی برد. به همین منظور در این مقاله قصد داریم تا شما را با این اصطلاح، تفاوتهای آنها با یکدیگر و همچنین مسائل حقوقی آن آشنا کنیم پس با ما همراه باشید.
عرصه و اعیان در ملک و بررسی مفهوم و مسائل حقوقی آن
تعریف عرصه و اعیان در ملک
اگر بخواهیم عرصه و اعیان در ملک را به زبانی ساده تعریف کنیم باید در ابتدا بگوییم که این اصطلاح را میتوان برای کلیه املاکی که دارای سند هستند و کاربریهای متفاوتی مانند مسکونی، اداری، تجاری و… دارند به کار برد. “عرصه” به قطعه زمینی در موقعیت جغرافیایی مشخص گفته میشود که بر روی آن ساختمانهای مختلفی مانند برج، ویلا، آپارتمان و… ساخته میشود. همچنین منظور از “اعیان”، همین ساختمانهای مختلفی هستند که بر روی یک قطعه زمین (عرصه) ساخته میشود.
شاید در ابتدا و در نگاه اول، شناخت عرصه و اعیان در ملک و تفکیک آنها به نظر کار بیهودهای به نظر برسد، اما با تنها کمی دقت میتوان به این نتیجه رسید که شناخت این دو از اهمیت حقوقی ویژهای برخوردار است و میتواند در حل مسائل حقوقی بسیار مفید و کارآمد باشد.
فرض کنید شما شش دانگ یک ساختمان را خریداری کردهاید که این شش دانگ شامل عرصه و اعیان میشود. حال اگر در عرصه، یک آپارتمان ۴ طبقه بسازید، برای هر واحد مطابق با عرصه و اعیان مشخص، سند جداگانه صادر میشود. به بیان دیگر، سند از حالت شش دانگ کامل عرصه و اعیان در خواهد آمد و به چند سند مجزا تبدیل میشود. به همین دلیل، مالک هر واحد، دیگر صاحب تمام شش دانگ عرصه و اعیان در ملک نخواهد بود و فقط به اندازه سهم واحد خود در عرصه و اعیان سهیم است.
به همین خاطر بسیار مهم است که در هنگام خرید حتماً به کاربری عرصه در سند دقت کنید، زیرا برخی از فروشندههای سودجو، عرصه با کاربری مسکونی را به جای تجاری به مشتری میفروشند. بنابراین برای جلوگیری از اینگونه مشکلات و دوری از گرفتار شدن در کلاهبرداریها بهتر است قبل از خرید به نوع کاربری عرصه و اعیان در ملک توجه بیشتری داشته باشید.
مسائل حقوقی عرصه و اعیان در ملک
عرصه و اعیان در ملک در مواقعی که مورد نزاع واقع شود و یا در مالکیت عرصه و اعیان میان طرفین، اختلاف پیش آید، جنبه حقوقی بودن خود را بیشتر نشان میدهد و باعث ایجاد مسائل حقوقی مختلف خواهد شد. در ادامه به چند مورد از مهمترین مسائل حقوقی مربوط به عرصه و اعیان ملک خواهیم پرداخت.
در اکثر مواقع، تمام مالکیت عرصه و اعیان متعلق به یک شخص است که در این مواقع هیچگونه مشکلی وجود ندارد. مالک میتواند هر طور که مایل باشد در تمامی عرصه و اعیان متعلق به خود تصرف مالکانه کند. به همین دلیل در اینجا به تفکیک این دو، خیلی اهمیتی داده نمیشود. اما در مواقعی که مالکان عرصه و اعیان در ملک، متفاوت باشد و یا آنکه عرصه و اعیان، میان دو نفر به صورت مشاع تقسیم شده باشد، وارد بعد حقوقی خواهیم شد. برای درک بهتر این موضوع به مسائل حقوقی زیر دقت کنید.
مسائل حقوقی عرصه و اعیان در ملک
۱-نمونه اول: فرض کنید دو شخص با یکدیگر یک ملک را میخرند و در عرصه و اعیان آن با یکدیگر شریک میشوند. در این صورت آیا یکی از شرکا میتواند بدون اذن شریک دیگر در میزان عرصه و اعیان خود تصرف کند؟
برای پاسخ به این سوال باید گفت که مطابق قانون مدنی و مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ آن، هیچ کدام از شرکا نمیتوانند بدون اذن شریک دیگر در حصه اشتراکی خود تصرف کنند و اگر تصرف کنند، آن تصرف، فضولی بوده و احکام معامله فضولی بر آن بار میشود، زیرا هر دو در تمام جزء ملک شریک هستند.
به همین دلیل اگر خواهان تصرف بدون اذن باشند میتوانند از دادگاه، تقاضای افراز نمایند تا بعد از رسیدگی به درخواست آنها در صورتی که امکان افراز ملک وجود داشته باشد، آن را با توجه به سهم هر یک جدا کرده و برای هر کدام از آنها سند ملکی جداگانهای صادر کند. در هر سند، مقدار عرصه و اعیان در ملک آنها به طور دقیق مشخص خواهد شد.
۲-نمونه دوم: حال در یک آپارتمان ۵ طبقه، اشخاصی که در طبقه ۳ ساکن هستند مانع از استفاده افراد ساختمان از راه پله میشوند و میگویند این قسمت جز اعیان متعلق به طبقه سوم است. در این جا افراد ساختمان به چه دفاعی میتواند استناد کنند؟
در قانون تملک آپارتمانها و همچنین قانون مدنی آمده است که قسمتهای مشاعی ساختمان مانند راه پله، ورودیی، آسانسور و… متعلق به همه افراد ساختمان است و هیچ یک از افراد نمیتواند مانع استفاده ساکنان آپارتمان شود. به همین دلیل، ادعای ساکن طبقه ۳ از اساس، غلط میباشد.
قسمت راه پله که جزء مشاعات است، اعیان مورد تملک خصوصی وی به حساب نمیآید. به همین علت، ساکنان ساختمان میتوانند علیه او دعوای ممانعت از حق، طرح کنند. در این صورت، دادگاه با استناد به دلایل ذکر شده حکم به نفع خواهان یعنی افراد ساختمان صادر میکند و به شخص ساکن در طبقه ۳ اجازه منع تردد افراد را نمیدهد.
۳- نمونه سوم: اگر قسمت اعیان یک عرصه به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد و مالک آن این اعیان را به شخص دیگر به طور عادی منتقل کند، آیا در صورت درخواست تنظیم سند از جانب خریدار و استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی، خریدار میتواند اقدام قانونی انجام دهد؟
به دلیل آن که قسمت اعیان به تنهایی میتواند مورد معامله واقع شود و در این مسئله دارای سند رسمی نیز میباشد، در صورت استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی، خریدار میتواند از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد. در این صورت، دادگاه، فروشنده را احضار میکند، اما اگر باز فروشنده از آمدن به دادگاه خودداری کند، خود دادگاه از جانب فروشنده، سند رسمی را تنظیم میکند. در این حالت، فروشنده دیگر حق اعتراض نخواهد داشت.
۴- نمونه چهارم: آیا کسی که یک عرصه را برای مدت معین اجاره کرده باشد و در آن عرصه بدون اجازه مالک اعیانی بسازد آیا مالک آن اعیان میشود یا خیر؟
در این صورت، چون آن اعیان ساخته شده به وسیله مواد تهیه شده توسط مستاجر ساخته شده، متعلق به مستاجر میباشد؛ اما بعد از پایان مدت اجاره، دو راه وجود دارد. اولین راه این است که مالک، اعیان را قلع کند و اجرتالمثل آن را به مستاجر پرداخت نماید. راه دوم این است که مالک، بنای ساخته شده یا همان اعیان را در عرصه نگه دارد که در این حالت مالک میبایست قیمت اعیان را به مستاجر پرداخت کند و مالک آن شود.
*این مسائل گفته شده مهمترین موارد مطرح شده در بحث عرصه و اعیان در ملک میباشند.
برای هرگونه مشاوره جهت خرید و فروش در جابان دماوند با تیم کارشناسان املاک جابان در تماس باشید. اولین معامله انجام می شود، موفقیت زمانیست که ارتباط خریدار یا فروشنده با واسطه تکرار شود.
ابراهیمی: ۰۹۱۲۴۴۷۰۱۹۵
